Wohnungsüber­gabe: Was du beachten musst

Inhaltsver­zeichnis

1. Müssen Reparaturen oder Renovierungen vor dem Auszug vorgenommen werden?
2. Welche Mängel muss der Eigentümer hinnehmen?
3. Ablauf der Wohnungsübergabe
4. Forderungen nach Rückgabe der Wohnung
5. Checkliste Wohnungsübergabe
6. Häufige Fragen zur Wohnungsübergabe

Das Wichtigste zusammengefasst

Eine Wohnungsübergabe beim Umzug ist mit einigen Pflichten verbunden. Dazu gehören vor allem die allseits bekannten Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Viele davon sind durch veraltete Mietverträge nicht mehr gültig. Jede Pflicht zur Reparatur oder zum Streichen muss formal richtig im Mietvertrag stehen und auch tatsächlich notwendig sein.

Bei Übergabe der Wohnung muss der Vermieter normale Gebrauchsspuren hinnehmen. Kratzer im Boden oder Verfärbungen auf Fliesen oder Fugen sind keine Mängel und müssen nicht vom Mieter beseitigt werden. Außerdem muss die Übergabe einer Mietwohnung nur besenrein erfolgen. Gründlich geputzt werden muss also nicht.

Weder eine Wohnungsübergabe noch der Termin dafür sind rechtlich zwingend notwendig. Es ist jedoch sinnvoll, sich abzusichern. In einem Wohnungsübergabeprotokoll sollten alle Mängel notiert werden. Verpflichtungen oder Absichtserklärungen sollten darin nicht vorkommen.

Ist die Wohnung übergeben, müssen alle Schlüssel an den Vermieter ausgehändigt werden. Was jetzt nicht im Protokoll steht, ist später nur noch Sache des Vermieters. Das gilt allerdings nicht für vorsätzliche Täuschungen. In diesem Fall kann der Vermieter auch noch nach der Wohnungsübergabe Forderungen geltend machen.

Müssen Reparaturen oder Renovierungen vor dem Auszug vorgenommen werden?

Die wohl wichtigste Überlegung vor der Übergabe einer Mietwohnung betrifft die anfallenden Renovierungen oder Reparaturen. Grundsätzlich gilt, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben werden muss. Das kann im Einzelfall jedoch sehr verschieden interpretiert werden.

Fahrlässige oder sogar absichtliche Schäden an der Mietsache musst du natürlich beheben. Normale Gebrauchsspuren hingegen nicht. Eine allgemeine Pflicht zu Renovierung und den sogenannten Schönheitsreparaturen besteht nicht. Im Idealfall sollten strittige Fälle schon bei der Wohnungsübernahme geklärt sein.

Bauliche Veränderungen: Hast du während deiner Zeit in der Wohnung bauliche Veränderungen vorgenommen, musst du sie auch wieder zurückbauen. Dazu gehört zum Beispiel auch die Einbauküche. Frag aber am besten vorab den Vermieter, ob er vielleicht Interesse daran hat, die bauliche Veränderung bei der Übergabe der Wohnung mit zu übernehmen.

Nur bedingte Pflicht zur Renovierung bei Auszug

Früher war es üblich, vor der Wohnungsübergabe alle Räume zu renovieren, also insbesondere alle Wände zu streichen. Viele Mietverträge enthalten noch immer so eine allgemeine Klausel. Sie ist nach neuer Rechtsprechung aber nicht mehr wirksam. Renovieren musst du nur, wenn es einerseits notwendig ist und andererseits rechtssicher im Mietvertrag steht.

Das Mietrecht zur Wohnungsübergabe ist umfangreich und die Urteile zum Thema Renovierung ebenso. Zahlreiche Klauseln machen die Pflicht zur Renovierung in den Mietverträgen unwirksam. Dazu zählen beispielsweise starre Fristen, die Pflicht zur Renovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand oder die Vorgabe einer konkreten Wandfarbe.

Wohnungsübergabe Tipp: Schon ein kleiner Satz im Mietvertrag kann dir Hunderte Euro Malerkosten sparen. Prüfe deinen Mietvertrag am besten durch einen Fachanwalt.

Hinweise zu Schönheitsreparaturen bei Auszug

Der Begriff Schönheitsreparaturen ist rechtlich klar definiert und schließt einige Arbeiten aus, zu denen dich dein Vermieter vielleicht verpflichten möchte. Das solltest du bei der Wohnungsübergabe beachten. Zu den Schönheitsreparaturen bei Auszug gehören:

• Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
• Streichen der Fußböden
• Anstrich der Fenster und Türen von innen
• Anstrich der Heizkörper und Heizungsrohre
• Lackieren oder Streichen von Einbauschränken

Das Verschließen von Rissen im Putz oder von Dübellöchern kann ebenfalls zu deinen Pflichten vor der Wohnungsübergabe bei Umzug gehören. Definitiv nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören allerdings folgende Aufgaben:

• Verlegen eines neuen Teppichbodens
• Abschleifen, Versiegeln oder Neuverlegen eines Parkettbodens
• Reparatur von Türschlössern und Lichtschaltern
• Alle Maßnahmen außerhalb der Wohnung – dazu gehören insbesondere auch die Außenseiten der Fenster und Türen sowie das Treppenhaus

Welche Mängel muss der Eigentümer hinnehmen?

Die Wohnungsübernahme soll natürlich aus Sicht des Vermieters möglichst so erfolgen, dass er keine Kosten hat und die Wohnung schnellstens wieder vermieten kann. Der Vermieter darf aber nicht jeden Aufwand auf dich abwälzen. Einige Mängel muss er hinnehmen und selbst beheben.

Streichen bei Auszug nur bei renovierter Übernahme

Eine Pflicht zum Streichen bei Auszug ist überhaupt nur dann möglich, wenn die Wohnung auch renoviert übernommen wurde. War das nicht der Fall, musst du auch dann nicht renovieren, wenn es laut Vertrag bei Übergabe der Mietwohnung nötig gewesen wäre. Du musst aber beweisen, dass du die Wohnung unrenoviert übernommen hast.

Solltest du streichen müssen, darfst du das auch selbst tun und musst nur eine ordentliche, aber keine fachmännische Arbeit leisten. Der Vermieter muss es hinnehmen, wenn du die Wohnung zum Übergeben selbst und ohne Beauftragung eines Malers renoviert hast.

Kratzer im Fußboden sind meist normale Abnutzung

Gebrauchsspuren im Fußboden gehören zu den häufigsten Sorgen vor einer Wohnungsübergabe. Doch die meisten Kratzer und Druckstellen gelten als normale Abnutzung und fallen daher nicht unter die Rubrik der fälligen Schönheitsreparaturen. Außergewöhnliche Schäden, etwa Brandlöcher, müssen jedoch vom Mieter behoben werden.

Ähnliches gilt auch für Gegenstände, die zur Mietsache gehören und der normalen Abnutzung unterliegen. Du musst zur Übergabe der Wohnung weder einen verkalkten Duschkopf austauschen, noch verfärbte Fugen oder Kratzer auf den Fliesen nachbessern.

Zur Wohnungsübergabe besenrein kehren

Zur Wohnungsübergabe bei Umzug gehört es laut Mietvertrag meist, die Räumlichkeiten besenrein zu übergeben. Das ist durchaus wortwörtlich zu nehmen. Es reicht, die Räume zu fegen. Wischen, auf Hochglanz polieren oder Fenster putzen musst du nicht. Lediglich Klebereste von Dekorationsartikeln solltest du entfernen.

Wohnungsübergabe Tipp: Wenn dein Vermieter deine Kaution einbehalten möchte, dann darf er das für bis zu sechs Monate machen, um Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu prüfen. Dazu gehören auch Kosten durch nicht gemachte Schönheitsreparaturen. Du musst laut Mietvertrag aber auch dazu verpflichtet sein.

Ablauf der Wohnungsüber­gabe

Die Übergabe der Wohnung findet in der Regel kurz vor dem Ablauf der Mietzeit statt. Die Wohnung sollte leer sein, sodass Mängel gut sichtbar sind. Zur Wohnungsübergabe solltest du nach Möglichkeit persönlich erscheinen und am besten noch einen Zeugen mitbringen. Vor allem aber ist ein Wohnungsübergabeprotokoll von Vorteil – in deinem eigenen Interesse.

Wohnungsübergabe: Vermieter bestimmt Termin nicht allein
Rein rechtlich musst du erst dann ausziehen, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist, also am letzten Tag um 24 Uhr. In der Praxis ergibt es meist Sinn, sich mit dem Vermieter abzusprechen und einen passenden Termin zu finden. Einen zu frühen Termin, den dein Vermieter vorschlägt, musst du aber nicht akzeptieren.

Zur Übergabe der Mietwohnung muss die Wohnung vollständig ausgeräumt, gegebenenfalls renoviert und besenrein sein. Mit der Wohnungsübergabe findet meist auch die Schlüsselübergabe statt. Ein späteres Nachbessern wird also schwierig, wenn du nicht mehr hinein kommst. Im schlimmsten Fall stellt der Vermieter dir Entsorgungs- oder Handwerkerkosten nachträglich in Rechnung.

Das wichtige Wohnungsübergabeprotokoll

Die meisten Vermieter haben ein sogenanntes Wohnungsübergabeprotokoll, das sie zur Wohnungsübernahme mitbringen. Auf diesem Vordruck wird der Zustand der Wohnung inklusive möglicher Mängel eingetragen. Das Protokoll dient beiden Seiten als Absicherung gegen spätere Streitigkeiten und sollte daher auch von beiden Seiten am Ende unterzeichnet werden.

Du solltest bei der Wohnungsübergabe beachten, dass im Wohnungsübergabeprotokoll keine Pflichten vermerkt sind, sondern nur Zustände beschrieben werden. Unterschreibst du, dass du bestimmte Arbeiten nachholen wirst, so gilt das in der Regel als eine Art Schuldeingeständnis. Unterschreibe nichts, das dich zu irgendetwas verpflichtet.

Wohnungsübergabe-Tipp: Solltest du zur Übergabe nicht selbst erscheinen können, kannst du eine Vollmacht für die Wohnungsübergabe ausstellen. Die Vollmacht muss Namen und Anschrift von euch beiden enthalten sowie den eindeutigen Umfang und Dauer der Bevollmächtigung regeln. Wichtig: Die Unterschrift nicht vergessen.

Forderungen nach Rückgabe der Wohnung

Kann der Vermieter nach der Wohnungsübergabe noch Forderungen stellen? Diese Frage stellst du dir spätestens dann, wenn dir noch ein Mangel einfällt, den der Vermieter bei der Wohnungsübergabe übersehen hat. Doch in der Regel ist das dann sein Problem. Mit der Wohnungsübergabe beim Umzug hast du deinen Teil getan.

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist bindend

Alle Mängel und Schäden, die du unter Umständen noch beheben musst, sind im Protokoll der Wohnungsübergabe festgehalten. Alles, was der Vermieter danach noch feststellt, etwa weil er bei der Wohnungsübernahme nicht sorgfältig war, muss er selbst beheben. Andersherum gilt aber auch alles, was im Protokoll steht, als von dir akzeptiert. Achte also auf eine genaue Formulierung.

Übrigens: Eine Wohnungsübergabe oder ein Wohnungsübergabeprotokoll sind rechtlich nicht zwingend. Du könntest also auch einfach die Schlüssel beim Vermieter abgeben, wenn du ausgezogen bist. Allerdings hat derjenige, der eine ordentliche Wohnungsübergabe verweigert, im Streitfall vor Gericht die deutlich schlechteren Karten. Das gilt auch bei einer Wohnungsübergabe ohne Vermieter.

Nachträge nur bei bewusster Täuschung möglich

Aus eigenem Interesse solltest du bei der Wohnungsübergabe beachten, dass mögliche Mängel offensichtlich sind. Hast du etwas bewusst verschwiegen oder versteckt und der Schaden wird bei Übergabe der Wohnung nicht bemerkt, kann der Vermieter dich dafür trotzdem nachträglich belangen. Bei arglistiger Täuschung kann es sogar zur Anzeige kommen.

Wohnungsübergabe Tipp: Fertige mit deinem Handy oder einer Kamera bei der Übergabe der Mietwohnung Beweisfotos an. Fotografiere alles, was dein Vermieter bemängelt. Sollte der Mangel vom Vermieter behoben werden, hast du dann einen Beweis für den Zustand vorher. So kannst du Kosten ablehnen für Mängel, für die du nicht verantwortlich warst.

Checkliste Wohnungsüber­gabe

Für die Übergabe einer Mietwohnung gibt es keine festen Regeln. Sowohl Zeitpunkt als auch Dauer oder Art der Durchführung sind relativ frei. Trotzdem gibt es einige grundlegende Wohnungsübergabe-Tipps, die du befolgen solltest, damit du immer auf der sicheren Seite bist:

• Du solltest eine leere und besenreine Wohnung übergeben
• Dokumentiere die Terminvereinbarung per Mail oder schriftlich
• Fertige eine Liste mit allen aktuellen Zählerständen an
• Bringe alle Schlüssel mit, die zur Wohnung gehören
• Notiere alle Mängel in einem Wohnungsübergabeprotokoll
• Nimm eine Kamera mit, um alle Schäden zu fotografieren